[부동산경매]경매에서 특수물건-유치권깨기
오늘 포스팅할 내용은 유치권에 관한 내용인데요. 유치권이 어떠한 권리인지는 지난 시간에 말씀드렸기 때문에 따로 서술하지 않도록 하겠습니다.
경매사건을 검색하다보면 유치권신고가 된 사건들이 많이 보이는데요. 그 중에는 1차적인 서류검토만으로도 유치권이 성립하지 않겠다 라는 확신이 생기는 사건들이 있습니다.
그런 사건들 중 하나를 사례로 들어 서류상으로 유치권이 깨어지는 모습을 적어보도록 하겠습니다.
사건번호는 2012타경 45798(1) 임의경매 사건으로 지난 3월 7일에 입찰기일이었던 사건인데요. 4회가 유찰되어 5회차때 감정가대비 53.97%, 592,002,000원에 매각된 주택입니다.
건물등기부를 보시게 되면 2010년 5월 6일 설정된 장흥농업형동조합의 근저당이 말소기준권리가 되며 후순위 근저당, 가압류, 경매개시결정등기는 낙찰로서 소멸하게 됩니다.
다음으로 임차인 내역을 보시겠습니다.
하단의 비고를 보시게 되면 2명의 유치권자와 장흥농업형동조합의 유치권 배제신청을 보실 수 있습니다.
유치권의 내용은 매각물건명세서에도 표시가 되는데요. 매각물건명세서에 유치권이 표시되는 부분만 잘라 보여드리면 아래와 같습니다.
매각물건명세서 7. 에 보시면 임차인 신○○의 식당수리 및 내부시설등에 소요된 공사대금을 원인으로 유치권신고 내용이 나오는 모습을 보실 수 있습니다.
다음은 본 사건에 문건처리내역입니다.
문건처리내역에 보시면 2012년 12월 12일 임차인 김○○의 유치권신고와 2013년 1월 7일 임차인 신○○의 유치권신고내용을 보실 수 있고, 2013년 8월 20일 채권자 장흥농업협동조합의 유치권 배제신청과 2014년 3월 14일 임차인 김○○의 유치권포기신고 및 취하서가 제출된 것을 보실 수 있습니다.
임차인 내역 하단의 비고와 문건처리내역에서 임차인이 유치권신고를 한 부분이 유치권을 깨는대 중요한 단서가 되는데요. "임차인이 유치권신고한 것이 왜 문제가 될까" 혹은 "임차인은 유치권이 성립하지 않는다."라고만 아시고 왜 성립하지 않을 가능성이 큰지는 모르시는 분들도 있으실거라 생각됩니다.
임차인의 유치권이 상립하지 않는 이유는 많은 분들이 설명만 듣고 흘려버리는 임대차계약서를 보시면 답이 있는데요.
위에서 보시는 양식은 임대차계약 채결시 작성하는 계약서로 이 중에서 유심히 보셔야 하는 부분은 중단부분에 조항입니다.
제 2조(존속기간) 부터 제 9조(중개대상물확인설명서 교부등)까지 명시되어 있는데요. 오늘의 핵심이 되는 항묵은 제 5조(계약의 종료)라는 조항입니다.
제 5조(계약의 종료)는 "임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다."라는 내용인데요.
임대차 계약서에 5조가 바로 유치권배제특약이며, 지난시간에 유치권이 존재하기 위해서는 유치권배제 특약이 없어야 하지만 일반적으로 사용하는 임대차계약서에는 기본적으로 유치권배제특약이 명시가 되어 있기 때문에 위사건에서는 만일 임대인의 동의가 없이 임차인 임의로 식당수리 및 내부설비공사를 한 경우에는 계약에 종료시에는 최초 임대차설정 당시의 모습으로 부동산을 원상회복해야 하는 의무가 있기 때문에 유치권이 성립하지 않게 되며, 이러한 이유에서 채권자인 장흥농업협동조합에서도 유치권 배제신청을 하지 않았나 생각이 됩니다.
오늘은 간단하게 서류만으로 유치권이 깨지는 모습을 말씀드렸는데요, 1차적으로 서류만보고 분석한 내용이기 때문에 유치권이 신고된 사건에서는 서류검토로 확신이 있다 해도 반듯이 현장조사를 해보셔야 할 것입니다.