[부동산경매]기초권리분석에 대한 기본적인 이해-3.순위에 따라 인수, 말소되는 권리
오늘 포스팅할 내용은 순위에 따라 인수되거나 말소되는 권리들인데요.
말소기준권리인 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 같은 권리보다 시간적으로 순서가 빠르다면 낙찰자에게 인수되고, 순서가 느리면 말소되어 소멸하는 권리라고 생각하시면 될 것 같습니다.
말소기준권리에 대한 설명은 지난 포스팅에서 말씀드렸기 때문에 따로 설명은 생략하고, 들어가기에 앞서 소제주의와 인수주의에 대해서 간단하게 설명드리도록 하겠습니다.
●말소기준권리 보러가기 ●전세권이 말소기준권리가 되는 경우 보러가기
-소제주의
말소기준권리 이후에 등기된 권리들이나 전입신고가 늦은 임차인들은 낙찰로 소유권 이전 시 낙찰자에게 대항하지 못하고 모두 말소대상이 되어 낙찰자에게 전혀 부담이 되지 않는 권리들이며, 말소촉탁의 대상이 되고, 이것을 소제주의(말소주의)라고 합니다.
소제주의에 의해 말소되는 권리
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-인수주의
말소기준권리를 기준으로 시간적으로 빨라 순위가 앞선 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 소유권이 이전되더라도 매수인이 부담하게 되는데요, 이를 인수주의라고 합니다.
인수되는 권리가 있을 시 인수금액을 고려하여 입찰하면 되는데요, 만일 인수되는 권리들 중 가등기, 가처분, 지상권이 있다면 입찰전에 철저한 권리분석을 하여야 합니다.
인수주의에 의해 인수되는 권리
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위에 보시면 가압류와, 가처분이 있는데요, 가압류와 가처분이 헷갈리시는 분들을 위해 비교해서 말씀드리겠습니다.
가압류의 목적은 금전이며, 환가를 통해 금전을 변제 받기 위함이고, 가처분의 목적은 금전이외의 물건이나 권리이며, 대상물 자체를 가져오기 위한 수단입니다.
따라서 경매에서 가압류보다는 가처분이 있는 경우 주의 하셔야 할 것입니다.
소제주의와 인수주의와 함께 어떠한 권리들이 있는지 간단하게 말씀드렸는데요, 순위에 따라 소멸되거나 인수되는 권리들을 알아보도록 하겠습니다.
위의 표에서 보시는 바와 같이 순위에 따라 말소 혹은 인수가 정해지는 권리들은 가처분등기, 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 소유권이전청구권 보전가등기, 환매등기, 대항력있는 임차권이 있습니다.
이는 소제주의와 인수주의를 설명드릴때 말씀드렸듯이 말소기준권리보다 순위가 빠르면 인수, 순위가 느리다면 말소되는 것이며, 권리분석시 말소기준권리를 정확하게 찾아야 구분할 수 있을 것입니다.
요즘은 유료, 무료 옥션사이트들에서 말소기준권리를 표시해 주지만 입찰 전 최종적으로 확인해야 할 대법원경매정보에서는 표시되지 않기 때문에 알아두신다면 등기부를 보고 권리분석 하는데 도움이 될 것으로 생각됩니다.
위에서 보시게 되면 말소기준권리는 3순위 C의 압류가 되며, 말소기준권리보다 빠른 A의 가처분과, 대항력있는 임차권은 인수가 되며, 말소기준권리보다 느린 임차인D, E의 압류, G의 경매개시결정등기는 소멸하고, 순위에 관계없이 항상 인수되는 권리인 F의 예고등기, H의 유치권은 낙찰자에게 인수되게 됩니다.
주의 하실점은 순위가 늦어 말소되는 권리라고 해서 방심하면 안되는 것 중 하나가 가처분인데요, 비록 후순위지만 경매로서 소멸되지 않는 경우가 있어 주의해야하는 상황이 있습니다.
그림으로 설명드리자면 다음과 같습니다.
토지 소유자A가 B의 건물을 상대로 건물의 철거 및 토지인도를 구하기 위해 건물에 처분금지가처분을 한 경우인데요.
A소유의 토지 위에 B가 토지의 사용권원이 없이 건물을 소유하고 있는 경우, A는 B를 상대로 건물의 철거와 토지인도청구를 할 수 있습니다. 만인 B가 이에 응하지 않을 경우 A는 소송을 제기해 승소판결을 받아 강제로 건물을 철거 할 수 있습니다.
이런 경우에는 A는 소송 전 B를 상대로 하여 건물의 처분금지가처분을 신청하여야 하며, 건물처분금지가처분을 해둔다면 건물의 철거소송이 진행되는 동안 B가 건물을 매각하여도 가처분의 처분금지효력으로 인해 A의 승소시 B 혹은 건물의 매수인을 상대로 건물을 강제로 철거하고 토지를 인도 받을 수 있습니다.
따라서 위와 같은 상황의 후순위 가처분은 경매로서 소멸하지 않는 권리가 됩니다.
또한 선순위 가처분이라고 해서 모두 인수되는 것은 아니며, 선순위 가처분이지만 가처분을 설정한 목적이 달성되었다면 문제가 되지 않는 가처분이며, 예를 들면 근저당권설정을 위한 가처분이 있고, 후에 근저당이 설정되었다면 선순위 가처분은 근저당권 설정을 함으로써 목정을 달성하였기 때문에 문제가 되지 않습니다.
경매사건에 가처분이 있다면 어떠한 목적으로 설정된 가처분이며, 종국결과는 어떻게 되었는지를 확인해 보실 필요가 있습니다.
경매실무에서는 가처분 된 부동산은 경매개시결정과 기입등기단계에서 본안소송의 결과가 나올 때까지 경매절차를 사실상 정지하고 가처분 혹은 본안소송의 결과에 따라 처리하게 됩니다.
오늘은 소제주의와 인수주의, 순위에 따라 말소, 인수되는 권리와 주의해야 할 가처분에 대해서 알아보았는데요, 가처분의 경우에는 후순위지만 소멸하지 않는 경우가 있기 때문에 권리분석시 주위를 기울이셔야 할 것입니다.
기초권리분석에 대한 포스팅은 오늘로 마무리하고 다음에는 다른 주제를 갖고 포스팅하도록 하겠습니다.