[부동산경매]기초권리분석의 대한 기본적인 이해-1.말소기준권리

기초권리분석에 관한 포스팅은 4번에 걸처서 다루어 볼 예정이며, 후에 필요하다면 추가하여 포스팅하도록 하겠습니다.

오늘 포스팅 할 내용은 경매에서 어떠한 권리들이 말소기준권리가 되며, 후 순위 권리들은 어떻게 되어지는 지를 적어 보도록 하겠습니다.

경매에 관심있으신 분들이라면 경매사건을 한번 이상 검색해 보셨을 탠데요. 많은 분들 중에는 유료옥션사이트나 무료옥션사이트만을 보시고 경매에 참가하는 경우도 있다고 생각합니다. 

모든 경매사건이나 권리분석은 최종적으로 대법원에 들어가셔서 확인하셔야 하며, 등기부등본 역시 입찰 전 열람해 보셔야 하고, 등기부로는 확인할 수 없는 유치권 같은 권리와 집행관의 실수나 점유자가 거짓말을 하여 사실과 다를 수도 있기 때문에 현장답사를 통해 실체적인 권리관계를 파악하셔야 할 것 입니다.

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말소기준권리란?

말소기준권리는 입찰자가 경매에 입찰하여 낙찰을 받았을 경우 말소기준권리를 기준으로 날짜가 빨라 선순위의 권리들은 소멸하지 않고 낙찰자에게 부담으로 다가오며, 날짜가 느린 후순위의 권리들은 소멸하여 사라진다고 보시면 되는데요. 

이처럼 말소기준권리의 역할은 말소기준권리를 기준으로 하여 선순위권리인지 후순위권리인지를 판단하는 지표가 되며, 이로 낙찰자에게 얼마만큼의 부담이 있는지 판단할 수 있게 됩니다.

단, 다음 포스팅에서 보시게 되는 예고등기 같은 경우는 순위에 상관없이 항상 낙찰자에게 인수되는 부담이며, 권리의 성질상 등기할 수 없는 유치권 또한 상황에 따라 인수된다고 보시면 될 것 같습니다.

그럼 어떠한 권리들이 말소기준권리가 되는지 보도록 하겠습니다.

위에서 보시는 권리들이 말소기준 권리들이 되는데요, 예외적으로 전세권이 말소기준권리가 되는 경우도 있습니다.

●전세권이 말소기준권리가 되는 경우 보러가기

가등기 중에서 담보가등기만 경매에서 말소기준권리가 될 수 있는데요. 보통은 가등기로 표기되기 때문에 소유권보존가등기인지 담보가등기인지 구분하셔야 할 것 같습니다. 

구분하는 방법은 간단하게 법원 문건/송달내역을 보시게 되면 가등기가 담보가등기라면 채권자가 배당요구신청을 한다고 보시면 될 것 이고, 아무 신고가 없다면 보존가등기라고 생각하시면 될 것 같습니다.

다음은 말소기준권리의 예를 보여드리겠습니다.

위에 나와있는 권리는 모두 말소기준권리가 될 수 있는 권리들이며, 1순위 담보가등기권자가 경매신청을 하여 후순위 저당권, 전세권, 가압류, 경매개시결정등기는 소멸하는 상황입니다.

1순위 담보가등기권자가 경매를 신청하지 않고 후순위 저당권이나, 전세권, 가압류권자가 경매를 신청한다고 하여도 말소기준권리는 가장 선순위인 담보가등기가 말소기준권리가 되며 후순위권리들은 모두 소멸한다고 보시면 됩니다.

실제 사례를 통해 말씀드리면

사례로 보여드릴 경매사건은 송파구에 있는 아파트인데요. 위 자료에는 경매가 진행되는 물건의 사건번호, 감정평가금액, 최저입찰금액, 입찰보증금, 채권채무관계, 입찰기일 등과 같은 입찰자가 알아야 할 내용들이 나와 있습니다.

경매를 접해보신 분들이라면 낯설지 않은 자료라고 생각합니다.

위 자료 중 임차인 내역과 건물등기부 내역만을 따로 보도록 하겠습니다.

우선 건물등기부를 보면 2006년 10월 31일에 설정된 신한은행의 근저당이 말소기준권리가 되며, 2013년 5월 27일에 1순위인 신한은행에서 임의경매를 신청하였고, 경매가 진행되어 낙찰이 된다면 공덕동의 가압류, 신라저축은행의 가압류, 송파구의 압류, 국의 압류, 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정등기 등은 소멸하게 됩니다.

말소기준권리를 찾았다면 말소기준권리와 임차인과도 순위를 비교해 봐야 하는데요. 임차인의 전입일과 확정일자일은 2012년 11월 9일로 대항력은 2012년 11월 10일 0시에 발생하게 됩니다.

따라서 임차인은 전입신고와 확정일자를 하였다 하더라도 말소기준권리보다 후순위이기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없다고 보시면 됩니다.

오늘은 간단하게 말소기준권리의 역할과 어떤한 권리들이 말소기준권리가 되는지에 대해서 포스팅해봤는데요. 다음 포스팅에서는 전세권이 말소기준권리가 되는 경우, 항상인수&소멸되는 권리, 순위에 말소&인수되는 권리들에 대한 포스팅을 차례대로 하도록 하겠습니다.