[부동산경매]상가건물임대차보호법의 최우선변제금의 범위

상가건물임대차보호법-최우선변제금의 범위

적 용 범 위(환산보증금)
2002.11.1~ 2008.8.20	서울특별시	2억 4천만원 이하
	과밀억제권역(서울특별시 제외)	1억 9천만원 이하
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	1억 5천만원 이하
	기타지역	1억 4천만원 이하
2008.8.21~ 2010.7.25	서울특별시	2억 6천만원 이하
	과밀억제권역(서울특별시 제외)	2억 1천만원 이하
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	1억 6천만원 이하
	기타지역	1억 5천만원 이하
2010.7.26~ 2013.12.31	서울특별시	3억 이하
	과밀억제권역(서울특별시 제외)	2억 5천만원 이하
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	1억 8천만원 이하
	기타지역	1억 5천만원 이하
2014.1.1~	서울특별시	4억 이하
	과밀억제권역(서울특별시 제외)	3억 이하
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	2억 4천만원 이하
	기타지역	1억 8천만원 이하

※상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 환산보증금[보증금+(월차임×100)]이 위의 표의 각 지역별 적용범위 안에 포함이 되어야 하며, 최우선변제를 받기 위해서도 환산보증금이 아래 표의 지역별 금액 안에 포함되어야 합니다.

※비영리단체의 건물은 적용대상이 아니며, 주택임대차보호법과 달리 상가건물임대차보호법은 법인도 적용대상에 포함합니다.

시 행 일 자	지    역	최우선변제 대상인 임차인	최우선변제 금액
2002.11.1~ 2010.7.25	서울특별시	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도권 과밀억제권역	3,900만원 이하	1,170만원 이하
	광역시	3,000만원 이하	900만원 이하
	기타지역	2,500만원 이하	750만원 이하
2010.7.26~ 2014.12.31	서울특별시	5,000만원 이하	1,500만원 이하
	수도권 과밀억제권역	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	광역시	3,000만원 이하	900만원 이하
	기타지역	2,500만원 이하	750만원 이하
2014.1.1~	서울특별시	6,500만원 이하	2,200만원 이하
	수도권 과밀억제권역	5,500만원 이하	1,900만원 이하
	광역시	3,800만원 이하	1,300만원 이하
	기타지역	3,000만원 이하	1,000만원 이하

※최우선변제금액의 한도가 종전(2013.12.31)까지는 건물가액(대지가액포함)에 3분의 1에서 2분의 1로 변경(이법 시행전 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없음)되어 변제 받을수 있는 금액이 늘어났고, 보증금의 월차임 전환율의 상한 또한 종전 "연 15%를 초과하지 못한다."에서 "연 12%와 한국은행 공시기준금리(현행2.5%)에 4.5배를 곱한비율(11.25%) 중 낮은 비율을 초과하지 못한다."로 변경되었습니다.

※2015년 5월 13일 시행한 법령에서 제 2조의 3항이 신설되어 보증금을 초과하는 임차인에 대해서도 상가건물임대차 보호법을 적용한다라고 명시하고 있습니다.

단, 부칙 제 2조에 의해 적용되는 임차인은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 됩니다.

상가건물임대차보호법 제 2조(적용범위) 1) 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 2) 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려햐여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 3) 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

자료출처:국가법령정보센터